admin on 4th Февраль 2016

Мораторій на продаж сільгоспземель продовжений до січня 201734973 року, але питання земельної реформи в Україні й відкриття ринку земель залишаться на порядку денному політиків і експертів протягом усього року.

У світлі євроінтеграційного процесу українцям варто було б розуміти, що відбувається на ринках інших країн, щоб можна було екстраполювати ці дані в українські реалії. Варто очікувати, що багато тенденцій є загальними для ринків України й сусідніх країн (у тому числі, для ринків землі).

Що із сільгоспземлею у Європі?

Ринки земель сільськогосподарського призначення в країнах ЄС порівняно стабільні й не дуже активні. Наприклад, у Франції в період від 1993 до 2005 року угоди укладалися в середньому по 280 000 гектарів щорічно. Це становить близько 1% від загальної площі земель сільськогосподарського призначення. В Італії на ринку договори купівлі-продажу укладаються приблизно на 1-2% від площі сільськогосподарських земель. В Ірландії ця частка рівнялася приблизно 3%, в Іспанії, Швеції й в З’єднаному королівстві — лише 0,6%.

Що стосується нових членів ЄС, продаж земель сільськогосподарського призначення в Болгарії становив до вступу в ЄС менш, ніж 2,5% від загальної площі земель. Ця площа виросла на 45% за період з 2006 до 2008 року. У Румунії перед вступом у ЄС ця частка була ще меншою, у середньому менш, ніж 1,5% щорічно. Площа проданої землі сільськогосподарського призначення більш ніж потроїлася за період з 2005 до 2009 року. У Польщі близько 0,9% землі продається на публічних торгах, і приблизно такий саме розмір продається приватним шляхом. У Чехії річний оборот придбаної в приватні руки землі становив близько 0, 2-0,3% від загальної площі сільськогосподарських земель у період 1993-2001 років і 1,5% — з 2002 до 2004 року та досяг 3,3% в 2005 році. Цей ріст був викликаний (серед інших причин) запуском програми збільшення дешевих іпотечних кредитів. У Литві близько 3% земель у приватній власності змінили власників внаслідок продажу або дарування в період 2000-2003 років. У рік вступу країни в ЄС (2004) відбувся значний ріст активності на ринку, аж до 5-7%.

На відміну від вищезгаданих країн, ринок землі в Україні усе ще не працює. Імовірно, що частка землі, що стане предметом купівлі-продажу, буде вищою, ніж у більшості європейських країн (близько 5% після початкової стабілізації). Особливість ринку в тому, що більша частина сільськогосподарських земель в Україні обробляється не власниками, і більшість власників є пенсіонерами. Тому ринок землі в Україні не буде інертним. З іншого боку, більшість угод із продажу землі в інших країнах фінансується банками. А в Україні кредитів на покупку землі практично не має. Цей фактор буде стримувати попит на землю. Нарешті, доцільно очікувати велику кількість транзакцій у перші 2-3 роки після відкриття ринку продажів (5-7%, залежно від наявності обмежень). Причиною стане спекулятивний попит і спроби легалізувати раніше здійснені неформальні угоди.

Що стосується цін на сільськогосподарські землі, у сусідніх країнах і країнах ЄС вони дуже відрізняються. Найвищі ціни зафіксовані в Мальті й Нідерландах (більше $60000 за гектар). У більшості західноєвропейських країн ціни коливаються від $15000 до $30000 за гектар, а в Східній Європі від $1000 до $5000 за гектар. Ціни з найвищими темпами росту в 2000-2009 роках зафіксованими в країнах нових членів ЄС: Латвії, Румунії й Литві — 71%, 62% і 47% відповідно.

Джерело: Євростат, Savills, Національний статистичний інститут Болгарії, Центральне статистичне бюро Польщі, Німецька сільськогосподарська асоціація (DLG), Teagasc

Європейські орендні правила

Найвищі орендні ставки зафіксовані в Данії, Ірландії й Нідерландах (більше $600 за гектар щорічно), а найнижчі в Литві й Словаччині ($54 і $26 за гектар відповідно). У більшості інших країн орендні ставки перебувають у рамках $200 за гектар. Вартість оренди визначається в основному економічною віддачею від використання землі, тобто залежить від вартості сільськогосподарської продукції, яку можна зробити на одному гектарі, за винятком інших витрат. При цьому вигода від обробки сільгоспземель залежить від ціни на сільськогосподарські товари, сільськогосподарські технології, родючості ґрунтів і доступності земель. У деяких країнах ринку оренди землі не існує зовсім або він перекручений — наприклад, у Сербії й Грузії. В Україні орендні ставки на землю в приватній власності становили біля $75 за гектар перед девальвацією гривні, а в 2015 році знизилися до $32 (зі значними розходженнями між регіонами). Інші фактори, що стримують низькими орендні ставки в Україні, пов’язані із фрагментованістю земельних угідь і слабкою ринковою позицією власників землі, а також зі складністю реєстрації прав оренди.

Ціни продажу на добре розвинених ринках приблизно рівняються величині капіталізації економічної віддачі від оренди землі. Таким чином, у країнах з низькими процентними ставками й більш доступними кредитами ціни на землю будуть вище. Крім процентної ставки, більше високий рівень захисту прав власності на землю (наприклад, формальна реєстрація й діюча судова система) буде сприяти більш високим цінам. З іншого боку, перекручування (наприклад, обмеження розмірів землі у власності, обмеження доступу на ринки земель, податки) будуть знижувати ціни. Можливість здавати землю в оренду й використовувати її в якості застави, а також субсидії сільськогосподарським виробникам підвищують вартість землі й ціни.

Якщо в Україні співвідношення орендних ставок і цін буде таким же, як у ЄС, варто очікувати, що середня ціна на землю буде становити $2990 за гектар

Всі вищезгадані фактори впливають на співвідношення орендних ставок і цін на землю, що коливається від 0,06% до 5,99% у країнах ЄС (середнє значення — 2,01%). Найнижче співвідношення спостерігається в Мальті, З’єднаному королівстві й Люксембурзі (нижче 1%) — ціни відносно більш високі в порівнянні зі ставками оренди. Найвище співвідношення орендних ставок і цін є у Литві й Болгарії (більше 4%) — ціни на землю відносно низькі в порівнянні з економічною віддачею від землі, відображеної в орендних ставках.

Якщо в Україні співвідношення орендних ставок і цін буде таким же, як у ЄС, варто очікувати, що середня ціна на землю буде становити $2990 за гектар (з 95% довірчим інтервалом від $1480 за гектар до $6030 за гектар).

Чого чекати в Україні?

Розвиток ринку продажу сільськогосподарських земель в Україні буде визначатися двома основними факторами: доступністю кредитних ресурсів і переліком обмежень і перекручувань, які будуть передбачені Законом про оборот землі (наприклад, максимальний розмір земель у власності, доступ юридичних осіб і іноземців на ринок земель, впровадження переважних прав). Найбільш імовірно, що після зняття мораторію стануть доступними лише дуже обмежені кредитні ресурси, тому ціни, швидше за все, будуть залишатися нижче очікуваного рівня. Нещодавно затверджені обмеження підтримки агровиробників і введення мінімального строку оренди належать до факторів, які, імовірно, будуть утримувати низькі ціни на землю. Однак з розвитком інфраструктури ринку земель і інших реформ земельних відносин і сільського господарства, ціни, імовірно, виростуть до рівня інших східноєвропейських країн.

Денис Нізалов, Олег Нівьєвський, Олександра Прокопенко

За публікацією сайту «Курс денег»

 

Переклад на українську мову – сайт «Гвіздівці»

 

Мітки: , , , , , , , , , , , ,

Залишити коментар